房地产企业安置房销售账务处理

来源：广安恒企会计培训学校时间：2024/2/20 9:44:44

随着旧城改造等房地产项目的不断增加，通过安置房进行置换成为很多企业的选择。房地产开发企业安置房销售如何进行财务与税务处理?实务中这个问题比较复杂，我们在以下根据安置房的不同类型来探讨如何进行账务处理。

一、外购安置房

1、开发企业先购买后安置

开发企业外购安置房如果采取先购买后安置模式，即开发企业取得购房发票，且将房产证办到开发公司名下，安置拆迁户时需要视同销售，按照同类商品房市场平均价格交纳增值税、土地增值税和企业所得税。这种方式下，购入时分录为：

借：开发产品— 外购

应交税费—应交增值税—进项税

贷：银行存款

安置拆迁户时，分录如下：

借：开发成本— 土地成本—拆迁补偿费

贷：主营业务收入

应交税费—应交增值税— 销项税

结转安置房成本时，

借：主营业务成本

贷：开发产品— 外购

2、开发企业购买但直接过户到拆迁户名下

如果开发企业与其他房地产开发企业、拆迁户通过三方协议购入商品房用于安置，直接将购入的商品房产权办到拆迁户名下，发票由销售企业直接开给拆迁户，这种安置方式相当于货币安置，拆迁户用货币购买安置房，开发企业不需要视同销售，只需将该支出计入拆迁补偿费。开发企业支付的补差价款，也应计入拆迁补偿费。收到补差价款，应冲减拆迁补偿费。

购买安置房时，根据三方协议及支付凭据记账如下;

借：开发成本— 土地成本— 拆迁补偿费

贷：银行存款

(2) 自有开发土地上建设安置房

在自有土地上建设安置房，用于安置拆迁户，可以出现两种情况：一、单独建造安置房，安置房在户型、层高、赠送面积等建筑指标上均低于其他开发产品;二、用正常开发产品安置拆迁户。这两种模式建造的安置房，建造成本不相同，因此，视同销售价格也应有所差异，一般做法是单独建造的安置房对标正常开发产品销售价格适当调低，但不得低于其他开发产品售价的70%，否则存在稽查风险。

安置房销售的税务处理

在房地产项目开发中，用本项目开发产品作为安置房如何交纳增值税、土地增值税、企业所得税呢?

1、增值税

用本项目开发产品安置拆迁户时需要视同销售，视同销售的销售额如何确定呢?根据《增值税暂行条例实施细则》按下列顺序确定销售额交纳增值税：(一)按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定;(二)按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定;(三)按组成计税价格确定。

2、土地增值税

自有开发土地上建造安置房，属于开发企业的开发产品，安置过程视同销售。根据国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税函[2010]220号)规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入。即房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

3、企业所得税

国税2009年31号第七条规定：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为： (1)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定; (2)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;

(3) 按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

以自建商品房安置拆迁户时，按照视同销售价格确认拆迁补偿费和主营业务收入：

借：开发成本— 土地成本— 拆迁补偿费

贷：主营务收入

应交税费— 应交增值税— 销项税

结转安置房成本时，

借：主营业务成本

贷：开发产品

(3) 自有划拨土地上自建安置房

在划拨性质的土地上以开发公司名义立项、建设安置房用于安置拆迁户，需要视同销售交纳增值税和企业所得税、土地增值税。收到补差价款，应该冲减拆迁补偿费，支付给拆迁户的补偿价款，应计入拆迁补偿费。问题在于视同销售价格如何确定?

1、按照协议约定价格确定。与拆迁户签订的安置协议中约定价格的，按照约定价格视同销售;

2、按照成本加成方式核定价格。安置协议没有约定或者约定价格明显偏低的，应进行核定价格。

(四)在非自有土地上建安置房

开发企业在非自有土地上建造安置房，这种模式下土地一般在政府(例如城改办)名下，报批报建手续以政府名义办理，属于政府项目。房地产开发企业投资建造安置房安置拆迁户，是取得开发用地的前置条件，因此，安置房建造成本计入拆迁补偿费，增值税、土地增值税、企业所得税均不需要视同销售。收到拆迁户的补差价款，应该冲减拆迁补偿费。