不转移权属“楼花”决策失误的涉税分析

来源：时间：2015/10/12 19:48:36

不转移权属“楼花”决策失误的涉税分析

A房地产开发企业2012年在资金紧张的情况下，为了开发楼盘，解决资金问题，面临以下三种决策方案：

第一种决策方案：把已规划好的10000平方米未建楼盘项目以2000元/平方米整体转让给B建筑施工企业，B企业买后自行施工承建并销售，建造成本为1000元/平方米，竣工后以4000元/平方米的市场均价售出。售价高低与A房地产开发企业无关。该楼盘由于项目立项及土地使用权属归属于A房地产开发企业，所以B企业与客户签约还是以A房地产开发企业的名义签订。

第二种决策方案：房地产企业A与建筑施工企业B以合同单价2000元/平方米签订建筑施工合同，B企业实际投入1000元/平方米，建成后，A企业以4000元/平方米的价格对外销售。

第三种决策方案：B企业向A房地产企业提供2000万元资金使用权，与A房地产企业共同合作开发房地产，建造成本为1000元/平方米，建成后，A企业以4000元/平方米的价格对外销售。B企业从A房地产企业税后利润中分回1000万元。

针对以上三种决策方案如何选择，A房地产开发企业的老板最终选择第一种决策方案。

“楼花”一词最早源自香港，是指尚未竣工的商品房在施工阶段(完工25% 以上)就推向市场销售。预售商品房也称楼花、期楼。如果把开发公司已建成的房屋看成建设完成后的果实，那么开发公司正在建设而未完成的建筑物则可看做这一果实的花。由此进一步引申出买“楼花”、卖“楼花”、炒“楼花”等。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。一般来讲，企业转让土地使用权、销售不动产应当办理权属转移，并计算缴纳营业税、土地增值税和企业所得税。而不转权属的“楼花”买卖，依据现有税收法律规定，也应该依法缴纳营业税、土地增值税、企业所得税和契税等相关税收。A房地产开发企业最终选择第一种决策方案的涉税成本分析如下：

《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)第二条第(七)项规定：“单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按”转让无形资产“税目中”转让土地使用权“项目征收营业税。2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按”销售不动产“税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。

另外，根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》(国税函[2007]645号)规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

由于A房地产企业与B建筑施工企业间并未办理权属转移，根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》(国税函[2007]645号)的规定，A房地产企业应当以2000元/平方米计算“转让土地使用权”的计税收入，缴纳营业税、土地增值税和企业所得税。