案例分析房产税常见的三个误区

来源：漯河恒企会计培训学校时间：2021/3/30 16:10:19

房产税，一个不再仅仅局限在财务人范围内的税种，在日常生活中，我们非财务人员也会经常接触到买房卖房和租房的问题。因此，了解并掌握房产税是一个非常务实的问题。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金为计税依据的一种财产税。房产税的计税方式比较简单，而且税收占比相对较小，在税收征管实践中也相对容易被忽视。

税收有以下几个特点：

1.房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋;

2.征收范围限于城镇的经营性房屋;

3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。

本文漯河恒企会计培训学校小编列举了在房产税缴纳过程中的问题并予以分析，以期纠正广大纳税人在房产税方面存在的认识误区。

一、委托经营情况下房产税如何缴纳?

【案例1】

A房地产企业开发了一个小区，小区的大部分物业已经出售，小部分物业确权到A公司名下。A公司将该部分物业委托给全资子公司B物业公司经营，并签订了委托经营协议，B公司将上述物业出租给其他单位和个人，并收取租金，同时将租金全额转账给了A公司。B公司就上述租金直接申报缴纳了房产税等税种。

误区：

B公司直接获取了租金收入，因此B公司认为，房产税的纳税义务人应该是自己，因此就上述租金收入缴纳了房产税。

解析：

房地产公司将自己名下的物业委托给关联物业公司经营的情况非常普遍。由于房地产公司和物业公司属于同一个地产集团管理，所以往往在申报纳税的时候并未严格区分纳税主体。根据《房产税暂行条例》：“第二条房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。”案例中A公司委托B公司收取租金，而且B公司已将收取的租金转给了A公司。因此A公司是该项租金收入的纳税义务人。虽然A公司和B公司同属于一个集团，但是A公司和B公司是两个独立的法人，其纳税义务应当严格区分清楚，税务机关可能会要求A公司补缴相应的房产税，同时要求B公司办理房产税退税。

二、房地产开发企业未售出的商品房需要缴纳房产税吗?

【案例2】

A房地产开发公司于2014年1月取得一栋楼的商品房预售许可证，由于房地产市场不景气，上述房产有相当一部分未售出。该栋商品楼在2014年8月已经完全竣工，并拿到了初始产权登记证明文件(未终“小”确权至A公司名下)。A公司将其中一套商品房整理成办公用房供现场销售人员使用，同时将另外几套商品房用做员工宿舍。

误区：

根据《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发﹝2003﹞89号)规定：“鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税”。因此部分人认为，上述销售人员使用的办公用房以及员工宿舍并未售出，因此不应当缴纳房产税。

解析：

国税发﹝2003﹞89号文确实对于房地产开发企业开发的商品房是否征用房产税作出了特别规定，但是该文件同时也规定：“对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税”，“房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”也就是说，如果房地产开发企业将未售出的商品房用作出租、办公或者其他自用形式，依然会产生房产税的纳税义务，需要缴纳相应的房产税。

三、跨年预收的房产租金如何缴纳房产税?

【案例3】

A公司将房产租赁给B公司，租赁期为2015年1月至2017年12月31日，租金为每月10万元，租赁协议约定在2015年1月5日前，B公司应当将3年的租金合计360万元一次性支付给A公司。B公司按照协议约定时间支付了上述款项。

误区：

A企业财务人员认为，房产税应当按月缴纳，因此在每月15日之前按照10万元的租金收入申报缴纳了房产税。

解析：

在从租计征的房产税的计税依据计算以及纳税义务发生时间确认等问题上，现行的税收政策依然存在一些没有解释清晰的地方。有人认为，《房产税暂行条例》第七条规定：“房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。”因此按照上述条款，跨年预收的租金的房产税也应当按年或者按月分期计算，而不应当一次性计算缴纳。另一部分人认为，《房产税暂行条例》第三条规定：“房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。”因此，应当以实际取得的租金收入作为房产税的计税依据。我们认为，《房产税暂行条例》第七条所说的“房产税按年征收、分期缴纳”，主要是针对依照原值计算缴纳房产税的情况。另根据《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发﹝2003﹞89号)规定：“出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税”。可以认为，针对预收房产租金的情况，应当以其租赁期开始且实际收到款项的当天作为纳税义务发生时间，计税依据为预收的全部房产租金收入。