闲置房产节税再利用

来源：信阳恒企会计培训学校时间：2015/12/1 20:30:59

闲置房产节税再利用

在企业的不同生产时期企业的房产很可能有闲置不用的时候。盘活存量资产、提高资产使用效率，这是许多企业都面临的任务。对于闲置的房屋，我们通常有两种途径见他们重新利用。将其出租给其他单位或个人经营使用，或者为其它单位提供仓储服务。

在房产的再利用过程中，我们应该考虑首先是营业税，对于企业来说仓储和租赁两种业务均属于服务业的范畴，营业税的税率相同，所以不管是那种业务只要营业额相同，那么需交纳的税金就是相同的。然后就是房产税根据我国《房产税暂行条例》等相关法规规定，如果企业将房屋出租，以房产的租金收入为房产税的计税依据税率为12%，此为“从租计征”;如果房屋自己使用，则按房产原值一次减除10%-30%后的余值缴纳房产税，各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定，此为“从价计征”。有了这样的区别点我们就可以从房产税入手来看一下这两种不同方式下，企业的税负有什么不同。

假如甲公司为一内资企业，当地得房产原值减除比率为30%，拥有一处闲置库房，原值 1000万元，净值800万元。甲公司拟对此房产加以利用如果采用租赁的方式年租金为80万元。需要缴纳12%的房产税， 即80 x 12%=9.6(万元)。如果将房屋的租赁行为改为仓储业务，从而将原来的租金收入转化为仓储收入。在此方案下，则需按从价计征方式房产税即为1000x(1-30%)x 1.2%=8.4(万元)再假设甲公司当期的年应纳税所得额在10万元以上，由于房产税系企业所得税税前扣除项目，企业少缴的房产税便相应地增加应纳税所得额，综合企业所得税因素后甲公司实际节税额为：12000 x (1-33%)=8040(元)。

但是这并不表示仓储业务比租赁业务更能节税，二者之间的关系是有一个临界点的。我们可以看到对于房产税

仓储用房来说他的税金R1=房产原值×(1-30%)×1.2%=房产原值×0.84%

租赁的税金R2=租金×12%

由于二者之间的差异造成的所得税差额为A=(R1–R2)×33%

只有当R1=R2+A的时候采用两种方式下的税金才是相等的

房产原值×0.84%=租金×12%+(房产原值×0.84%–租金×12%)×33%

则 租金/房产原值=7%

由以上推导可以看出由于所得税是按照房产税的差额来交纳的，所以我们实际上只要求得房产税的无差别点就可以了。

当然相对于不同的地区不同房产原值的扣除比率，这一比例标准也不是固定不变的，在实际业务当中可以按照当地的扣除标准来计算这一平衡点的值，如果房屋租金超过房产原值的平衡点比率，那么您不妨考虑将您的短期租赁业务改为为对方提供仓储服务。