用物业管理费拆分租金规避房产税

来源：开封恒企会计培训学校时间：2015/10/26 12:55:12

用物业管理费拆分租金规避房产税

A公司一办公大楼出租，年租金1000万元，年需要缴纳房产税120万元。

筹划：该1000万租金应该由三部分构成：房屋租金;物业管理费、消防安全费

分析：这是当前各地通用的规避房产税的方案。

风险在于：

理论上，房屋租金，是指承租人因使用房屋而向出租人交付的租金。房屋租金的基本构成因素包括以下几个方面：房屋折旧费、维修费、管理费、利息、土地使用费、房产税、利润、税金、保险费。租金包括了理论上应由产权人负担的一切费用，如物业费、管理费房产税等等。

由于规避房产税问题突出，税务机关一般制定最低租金标准来应对。

附：关于广州市天河区临商的出租屋税突然飞涨问题的答复

广州市地税局答复

根据《关于印发<广州市个人出租房屋税收管理办法>的通知》(穗地税发[2006]267号)的规定：个人出租房屋税收的计税依据为出租房屋取得的租金收入(包括货币收入及相关经济收益)，出租人应据实申报出租房屋的租金收入。出租人申报的租金收入低于税务机关制定的核定计税租金收入标准，又没有正当理由的，税务机关根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，有权按照核定计税租金收入标准核定出租人的应纳税额。

类似出租房产税核定价格标准每个省市县区都能找到，执行情况不一，就看税务机关如何利用。

风险点：申报的租金应在合理水平之上，否则有被全额补税的风险。

有个偷税案可参考：

北京出租房产税利用旧文件漏洞的房产税避税案

中国X单位与北京Y公司房屋租赁纠纷案中，发现双方有意将每年100万元租金，分别确定为年租金4万元，管理费、清洁费、消防安全费96万元。按4万元申报房产税。

税务机关认为，所谓房租，除应包括按租房面积计算的租金外，与租赁有关的其他费用，如管理费、清洁费、消防安全费也应计算在租金范围内;同时根据文件精神，双方均有义务按现行标准调整租金和修改合同。税务机关对这种避税行为作出反应就是补征中国x单位房产税11520元。