营改增销售不动产计税简要评价

来源：汝州恒企会计培训学校时间：2022/11/23 9:58:43

一：选择简易计税方法

1、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可以选择适用简易计税方法：

(取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)*5%

“取得不动产时的作价”，据文意推测着如果是接受投资等方式取得的不动产对其支付的对价(如股权作价)也可以从销售额中扣除，那么即扣除凭证不限于购置发票。如果此观点成立，A企业4月30日前将不动产溢价投资到B企业，根据现行营业税规定是不征税的，营改增后，B企业将上述不动产对外转让选择差额简易征收，抛开其他税种不论，这似乎比营改增前后直接销售都要有利?

2、一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法：

取得的全部价款和价外费用*5%

根据《营业税暂行条例实施细则》第五条第二款规定，单位或者个人自己新建(简称自建)建筑物后销售，其所发生的自建行为，视同发生应税行为，需缴纳营业税。由于上述自建行为发生在2016年4月30日前，是否认为是试点之日前发生的营业税应税行为，同时涉及到补缴营业税的问题?

3、房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

文件规定：房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

注意，并不是《建筑工程施工许可证》所载的日期，而是其合同注明的开工日期。另外，还有个问题，假设某企业的一个项目有多个承包方(如分标段)，有的在4月30日前开工、有的在4月30日后开工，那怎么确定该项目是老项目还是新项目?亦或者是按《建筑工程施工许可证》所载的工程对象划分项目?

二：适用一般计税方法

1、一般纳税人销售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产，应适用一般计税方法：以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

个人认为设置预征率的目的依然是平衡地方的财政收入，以协调资源与税收的关系，但不知道如果不动产所在地与机构所在地如果一致，是否也要预征?个人推测是要的，这还牵扯到一个入库时间的问题。

2、一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

如果是销售2016年5月1日后自建的不动产，应该不涉及建筑服务的增值税问题。

3、一般纳税人房地产开发企业销售其自行开发的新项目。

三：适用征收率的情况

1、小规模纳税人销售其取得(不含自建)的不动产(不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产)，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2、小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

3、房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。

小规模纳税人相当于直接按照5%征收率在不动产所在地缴纳入库，但需要向机构所在地进行申报。

四：房地产预收账款预征规定

1、房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

元素说税：这一规定应该没有新老项目之分也没有是否采取简易征收方法之分。只要房地产企业采取预收款方式销售的，均要先按3%预征增值税。但是文件却没说是在项目当地预征还是机构所在地预征(推测应为项目当地)，也没有说预征后是需要在机构所在地申报，还是全部在项目所在地申报。估计还有细化政策。

五：个人销售房屋政策

1.个体工商户销售购买的住房，应按照附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条的规定征免增值税。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。