销售不动产土地增值税

来源：隆回恒企会计培训学校时间：2023/12/21 11:52:03

营改增之后，销售不动产和土地使用权需要缴纳增值税，因此计算销售额的时候应该是不含税销售额。

增值税如何缴纳

①房地产企业如果采用一般纳税方法：销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)

②房地产企业如果采用简易纳税办法，那不能扣除土地价款

③小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：转让其取得(不含自建)的不动产，差额(全部价款和价外费用扣除不动产原价或者取得不动产时的作价后的余额)按照 5%的征收率计算应纳税额;转让其自建的不动产，按照全部价款和价外费用为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税额。

④个人转让住房，需要符合2 年和5 年的标准，按照5%征收率征收

转让新房能够扣除的项目主要有五项

①取得土地使用权所支付的金额

②房地产开发成本

③房地产开发费用

④与转让房地产相关的税金

⑤其他扣除项目(房地产企业适用)

土地增值税的一般规定

(1)土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。

(2)土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。

(3)土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种：

①房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”。

②房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。