个人转租房屋税务

来源：上海恒企会计培训学校时间：2022/11/23 10:40:21

案例概况

张三2017年3月1日将其位于重庆市解放碑的一180㎡的自有住房出租给李四，租期2年，并一次性收取房屋租金67.20万元。2017年3月1日李四又将该房产转租给重庆如意公司(系增值税一般纳税人)，租期2年，并一次性收取房屋租金90.00万元。请问李四取得转租房产收入如何缴纳个人所得税?

税务分析

一、政策依据

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)。

《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)。

《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第53号)。

《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)。

《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)。

二、实务分析

《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第四条第二项规定：自2016年5月1日起，个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

在计征契税、房产税、土地增值税、个人所得税时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

根据以上规定，营改增后，个人转租房屋计算转租所得时，应扣减向房屋出租方支付的租金及增值税额，但不得扣减本次出租缴纳的增值税。

三、案例解析

根据财税〔2016〕36号、国家税务总局公告2016年第16号、《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第53号)等文件的规定，张三出租住房一次性收取2年的房租67.20万元，月均租金2.80万元，未超过3万元，适用小微企业免税政策，免缴增值税。

因此，张三出租住房一次性收取2年的房租67.20万元，免缴增值税，开具增值税普通发票，增值税普通发票中的“税率栏”和“税额栏”为“***”;税率栏也可以填写“免税”、“0%”，“税额栏”为“***”。

李四一次收取住房转租所得22.80万元(=90-67.20)，根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第53号)第二条，其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策，免征增值税。

《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)规定，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税;对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税;对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。

因此，李四转租住房应交个人所得税2.19万元(=22.80*(1-4%)*10%)。