房地产企业土地增值税计算方法

来源：绵阳仁和会计培训学校时间：2024/2/22 10:06:51

土地增值税应纳税额=土地增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数

土地增值额=应税收入-扣除项目合计

1.房地产企业的扣除项目包括5项，分别是：

(1)取得土地使用权所支付的金额，包括地价款和有关费用。

(2)房地产开发成本，指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费(包含耕地占用税)、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。

(3)房地产开发费用，即销售费用、管理费用和财务费用。扣除方法取决于财务费用中利息的处理。

(4)与转让房地产有关的税金。房地产开发企业扣除的税金是：城市建设维护税和教育费附加。房地产开发企业印花税不能单独扣除。

(5)财政部规定的其他扣除项目。对取得土地使用权后，未开发即转让的，不得加计扣除。

只有从事房地产开发的纳税人可加计扣除20%。

加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)*20%

2.土地增值税计算步骤：

(1)确定转让不动产性质及扣除项目

(2)汇集扣除项目合计=5项扣除加总

(3)计算土地增值额=应税收入-扣除项目合计

(4)确定增值率=增值额/扣除项目合计，根据增值率找土地增值税税率

(5)计算应纳税额=增值额*税率-扣除项目合计*速算扣除系数

特殊售房方式应纳税额的计算方法-先预征，后清算

1.预征率：东部地区省份不得低于2% ，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。

2.纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。

扣除项目金额

=扣除项目的总金额×(转让土地使用权的面积或建筑面积÷受让土地使用权的总面积)