回迁房项目的会计和税务处理的案例

来源：枣阳仁和会计培训学校时间：2019/7/31 10:12:06

案例a房地产开发公司开发项目占地10000㎡,土地成本已发生货币性支出5000万元,其中支付土地价款3500万元,拆迁货币补偿1500万元.另外,在本项目中,需要按照1∶1的比例,与拆迁户兑现回迁房60套(平均每套150㎡).

开发项目分两期进行建设.一期项目占地面积6000㎡,二期项目占地面积4000㎡.2009年9月,完成一期12座500套75000㎡楼房建设,建安成本实际支出7000万元(基础设施费、公共配套设施费等暂不计),一期有回迁房40套,剩余的20套回迁房在二期待建.假设一期房屋对外售价为3000元/㎡.请确定第一期完工开发产品会计成本和计税成本.

该公司认为,第一期竣工12座共500套住房,其中的40套回迁房的建安成本应当分摊到剩余的460套可售楼房销售成本中,也就是460套可售楼房要承担500套楼房的成本,并且由于一、二期回迁房套数和面积不等,第一期成本高,第二期成本低,可以有效地减少前期的企业所得税支出,获得递延纳税的好处.

这种观点是否正确呢?我们根据会计核算的基本原则以及国税发〔2009〕31号文件分析如下:第一期商品房的会计成本

1.土地成本货币性支出为3500+1500=5000(万元)

借:开发成本--土地征用及拆迁补偿费5000

贷:货币资金5000.

2.第一期回迁房40套建造支出(7000÷75000)×40×150=560(万元)

借:开发成本--土地征用及拆迁补偿费560

贷:开发成本--建筑安装工程费560.

3.第二期回迁房20套因未实际发生,为反映成本的完整性,按照预算成本或第一期成本预提入账(7000÷75000)×20×150=280(万元)