将不动产用于投资增值税视同销售吗?

来源：厚街仁和会计培训学校时间：2023/12/22 12:46:02

答：实施办法第十四条：“单位或个体工商户向其他单位或个人无偿提供服务、单位或个人(含个体工商户)向其他单位或个人无偿转让无形资产或不动产，除用于公益事业或以社会公众对象外，需视同销售征收增值税。”上述视同销售行为，未提及以无形资产(含土地使用权)、不动产对外进行股权投资。

但需注意，以不动产或土地使用权对外进行股权投资，属于以不动产、土地使用权为代价取得股权的有偿转让行为，应按销售无形资产、不动产处理。此外，36号文件规定，原增值税一般纳税人购进服务、无形资产或者不动产，取得的增值税专用发票上注明的增值税额为进项税额，准予从销项税额中2年内分期抵扣。

36号文件还规定，适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

36号文件又规定：一般纳税人销售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产，应适用一般计税方法(11%)，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

从以上规定可以看出，以不动产对外投资需视同销售，可以开具增值税专用发票(11%或5%)。

增值税视同销售包括哪些情况?

《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条 单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：(一)将货物交付其他单位或者个人代销;(二)销售代销货物;(三)设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县(市)的除外;(四)将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目;(五)将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费;(六)将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户;(七)将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者;(八)将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。

财税(2016)36号文件 第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(三) 财政部和国家税务总局规定的其他情形。