直接转让土地使用权土地增值税如何计算

来源：邵阳恒企会计培训学校时间：2022/4/7 17:06:06

转让土地需要缴纳增值税,缴税方式根据土地使用权取得时间的不同会有所区别,纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权,可选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的后的余额为销售额,按照5%的征收率计算缴纳增值税,也可以选择按3%的征收率全额计税.

转让2016年5月1日后取得的土地使用权,根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十六条只能适用3%的征收率全额计税.

直接转让土地使用权土地增值税案例分析

我公司向另一房地产公司购买了一块位于城市市区的土地,拟开发为商业地产,并对土地上的建筑物进行了拆除及土地的平整,并委托中介机构进行了规划方案设计、勘查设计等,已支付的部份设计费计入了开发成本,同时因项目进行招商发生了部份费用直接计入了管理费用.后因其他原因,我公司将尚未开工的该地块进行了转让,请问:该转让行为的土地增值税是否可以按开发成本的20%加计扣除,期间费用及利息可否按比例扣除?若认定为直接转让土地,根据相关规定只能扣除取得土地支付的地价款及交纳转让环节的税费.那么我公司已发生的开发成本(规划方案设计、勘查设计、景观绿化养护支出)及相关费用如何扣除?

根据《税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》(国税函发[1995]110号)文件第六条二款规定:"对取得土地使用权后投入资金,将生地变为熟地转让的,计算其增值额时,允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用,和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金.这样规定,是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发."

因此你公司将生地变为熟地的开发过程中,对开发成本可以加计20%扣除,但期间费用及利息不得扣除.

如你公司实质上属于未进行开发即转让的,则根据第六条一款规定:"对取得土地或房地产使用权后,未进行开发即转让的,计算其增值额时,只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用,以及在转让环节缴纳的税金.这样规定,其目的主要是抑制"炒"买"炒"卖地皮的行为."

则相应的相关费用在计算土地增值额时不得作为扣除项目.