实例解析房地产业预缴税款会计处理及常见误区

来源：衡阳恒企会计培训学校时间：2023/5/28 9:25:07

房地产行业通常采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，国税总局在2016年18号公告中明确了房地产业应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，并在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。实务中，许多房地产业预缴税款业务的会计处理存在一些问题，下面小编通过实例，指出常见误区及处理建议。

一、错误做法

【例1】房地产开发企业2016年5月共有A与B两个开发项目，其中A项目备案成老项目，A项目已完工，选择简易计税;B项目为新项目，尚未开发完毕，选择一般计税。

(1)假设A项目5月份现房销售取得房款630万元，B项目预收房款4440万元。

5月，明大企业会计处理

对于A项目，现房销售增值税纳税义务已经发生，需要账上反映应交的增值税：

借：银行存款630

贷：主营业务收入600

应交税费——未交增值税30

6月，明大企业会计处理

对于B项目，预收房款，需要在次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款，按照目前不少文章介绍的做法，是用“已交税金”这个科目来核算：

借：应交税费——应交增值税(已交税金)120

贷：银行存款120

缴纳5月未交增值税：

借：应交税费——未交增值税30

贷：银行存款30

根据国税总局2016年18号公告规定的房开企业纳税义务发生时间，应以适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。然而上述账务处理无法在账上反映该抵减事项，导致实际缴税金额不正确。

错误一：预缴税款计入“已交税金”，无法抵减上期增值税应纳税额。

一个解决方法是再做一笔如下分录：

借：应交税费——未交增值税30

贷：应交税费——应交增值税(已交税金)30

通过上述处理，可以部分解决无法抵减上期增值税应纳税额的问题。但仍然存在问题，且看下面的例2。

错误三：预缴税款计入“已交税金”，混淆了预缴税额和多缴税额。

二、建议做法

针对上述将预缴税款计入“已交税金”做法所产生的错误，作者建议将预缴税款计入“应交税费——预缴增值税”科目，该科目现行文件中并无规定，注意该科目不同于“应交税费——应交增值税(预缴税款)”，“预缴增值税”是应交税费科目下的二级科目，“预缴税款”是应交增值税的三级科目。设置“应交税费——预缴增值税”科目后，相当于有一个与“应交税费——应交增值税”并列的科目。专用于核算房地产开发预缴税款，抵减税款的会计处理。根据此分录，再对上述业务进行处理：

5月：

借：银行存款630

贷：主营业务收入600

应交税费——未交增值税30

6月：

借：应交税费——预缴增值税120

贷：银行存款120

借：应交税费——未交增值税30

贷：应交税费——预缴增值税30

借：开发成本200

应交税费——应交增值税(进项税额)22

贷：银行存款222

7月：

借：开发成本300

应交税费——应交增值税(进项税额)33

贷：银行存款333

借：银行存款1110

贷：预收账款1000

应交税费——应交增值税(销项税额)110

借：应交税费——应交增值税(转出未交增值税)55

贷：应交税费——未交增值税55

8月：

借：应交税费——预缴增值税30

贷：银行存款30

(由于企业预收的1110万元款项是预收性质，仍然需要预缴税款30)

此时企业账面上预缴税款金额为90+30=120万元。8月可递减应纳税款金额为55万元，做如下分录：

借：应交税费——未交增值税55

贷：应交税费——预缴增值税55

经上述会计处理后，8月期初应交税费——预缴增值税=120-55=65万元。