房地产增值税发票税率

来源：泉州恒企会计培训学校时间：2023/12/22 12:08:18

答：销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。销售额不包括收取的销项税额。

(一)房地产开发企业销售试点后开工的新项目或者销售未选择简易计税的老项目，适用一般计税方法，税率为11%，并可以从销售额中扣除向政府部门支付的土地价款。

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)

当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款。

(二)房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

销售额=全部价款和价外费用÷(1+5%)

房地产老项目，是指：

(1)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;

(2)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

(三)房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目(无论新项目还是老项目)，都按照5%的征收率计算应纳税额。

销售额=全部价款和价外费用÷(1+5%)

(四)房地产开发企业中的一般纳税人出租其在2016年5月1日后取得的不动产，或者出租其在2016年5月1日前取得的未选择简易计税的不动产，适用一般计税方法计税，税率为　11%。

销售额的计算公式如下：

销售额=全部价款和价外费用÷(1+11%)

(五)房地产开发企业中的一般纳税人出租其2016年5月1日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，征收率为5%。

销售额=全部价款和价外费用÷(1+5%)

(六)房地产开发企业中的小规模纳税人出租不动产(无论何时取得)，按照5%的征收率计算应纳税额。

销售额=全部价款和价外费用÷(1+5%)

(七)一般纳税人转让土地使用权，适用一般计税方法，税率为11%。小规模纳税人转让土地使用权，适用简易计税方法，征收率为3%。

销售额=全部价款和价外费用÷(1+适用税率或征收率)。

房地产增值税概念和征收范围

1、房地产开发企业在境内销售自行开发的房地产项目，适用“销售不动产”税目。

自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，也属于销售自行开发的房地产项目。

2、房地产开发企业以经营租赁方式出租自己开发的房地产项目(包括商铺、写字楼、公寓等)，适用“租赁服务”税目中的“不动产经营租赁服务”。

3、房地产企业开发转让土地使用权，适用"销售无形资产"税目中的“自然资源使用权”。